10.11两地块土拍前瞻:崇贤VS临平北 结果将验证什么?

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两地块最终的成交结果,将为以下两大问题带来答案:

1、崇贤地块将测试余杭区崇贤板块与毗邻的主城区运河新城的估值差距,到底还有多大?

2、对临平北的地块来说,成交价与荣安地块价格的差距,将测试其中的地铁因素为地块估值带来的实际影响有多少?

好地网10月10日消息(研究员 卢丹 康淑)四季度杭州土地市场大幕即将拉开,揭幕战将在余杭打响:

10月11日,余杭区将出让2宗商住地,总出让面积198亩,总建筑面积27.48万㎡,总起价23.62亿元,分别位于临平北和崇贤新城。

两宗地块均设置了50%溢价上限,其中临平北地块楼面起价为8505元/㎡,上限楼面价分别为12758元/㎡

崇贤新城地块楼面起价为8666元/㎡,上限楼面价为12999元/㎡

出让地块指标表

地块位置图

作为四季度杭州土地市场的揭幕战,处于各个城市调控政策不断收紧的风口,极具风向标的意义。而本次出让的两宗地块周边均有鲜明的参照系,最终能拍出什么样的水平,也将直接反应市场的行情热度。

首先,对崇贤新城来讲,虽然距离上一次板块内土地出让仅仅隔了2个月时间,但政策及市场背景已经发生了变化:

政策变化在于,2个月前崇贤新城出让的两宗地块需现房销售,明天出让的地块,已经取消了现房要求;

市场变化在于,与崇贤新城无缝毗邻的运河新城,于9月4日和9月13日先后出让了两宗地块,楼面价均突破最高上限,达到18935元/平米和18860元/平米;自持比例分别为15%和16%。

因此,此次出让会,对崇贤来讲,一是取消了现房“紧箍咒”,二是有了价格新标杆,达到最高限价,可能性较高,但自持能达到多少水平,将是一个新的考验。

运河新城与崇贤四宗成交地块的情况表

其次,对临平北来讲,荣安在半个月之前刚刚拍得的地块是最直接的参照系:两宗地块起拍价一致,不过此次溢价率上限已经从70%调整至了50%。

据好地数据库,荣安在半个月前拿地价格为13840元/平米,溢价率为63%。虽然未达到最高溢价上限,但也比明天将出让的最高限价高出1082元/平米。

因此,临平北地块拍到上限价格,也将是大概率事件。至于自持将达到多少,将取决于开发商对于地块价值的评估。

荣安地块成交情况表

两宗地块的自持动力分析

好地研究院分析,开发商对崇贤地块的自持动力或将大于临平北地块,可以从三个方面来看:

1、就地块参照系来看崇贤地块可参照2个月前出让的路劲、绿都地块,均达到最高限价(12999元/平米),其中绿都地块已经拍到了2%的自持,且两宗地块均有现房要求。

同时,金科运河新城地块也可作为辅助参考,若以12999元/平米上限作比较,崇贤地块比金科运河新城地块低了31%,并且金科地块还有约15%的自持比例。

而临平北地块参照的是荣安地块,12758元/平米的上限价格仅比荣安地块低了7.8%。

2、就地块属性来看崇贤地块与金科运河新城地块距离约2公里,最大的差别在于一宗位于余杭,一宗位于主城区;与路劲、绿都地块比,现状配套相对弱一些,但该地块毗邻运河,景观较好;

临平北地块与荣安地块距离同样约2公里,相比之下,荣安地块的配套氛围要更成熟一些,但明天将出让的地块的地铁优势则更加显著。

3、就地块周边房价来看:两宗地块周边房价不相上下。

崇贤新城新房在售项目有旭辉·运河悦章、祥生·群贤府,高层价格约1.6万元/㎡(旭辉·运河悦章,毛坯),排屋价格约3.7万元/㎡(祥生·群贤府,精装);二手房价格2.1-2.3万元/㎡(恒基旭辉府,精装)。

临平北在售新房高层价格1.7万元/㎡(中铁?逸都,毛坯),二手房价格约2.3万元/㎡(绿城?蓝庭,精装)。



附:两宗地块优劣势及市场分析

1
崇贤地块

余政储出〔2017〕24号(崇贤地块),商住用地,出让面积76702㎡,容积率2,建筑面积153404㎡,起价132940万元,起始楼面价8666元/㎡,上限楼面价12999元/㎡。

●地块优势:

①地块位于京杭大运河东岸,西侧规划有沿河的运河公园,景观资源优越。

②地块体量适中,容积率为2,可以打造高层加洋房、排屋的产品组合,提升项目溢价能力。

③地块周边交通便利,杭州绕城高速入口1.7公里,南侧的崇杭街经丽水路可到达上塘高架。另外,地块距离规划地铁10号线一期新兴路站约1.6公里。

④地块周边教育配套齐全、崇贤第一小学、第十四中学康桥校区,杨家浜幼儿园在地块1公里范围内。

●地块劣势:

①地块到宁杭铁路的直线距离只有300米,有一定噪音干扰。

②地块周边医疗、商业等服务配套目前尚不成熟。

目前地块周边开发程度不高,有大量已拆迁、待拆迁、在建道路等施工现场,城市界面有待改善。

●周边市场:

新房市场方面,崇贤新城主要承接着杭州主城区刚性需求外溢,同时也有部分改善性需求。目前周边在售项目有旭辉?运河悦章、祥生?群贤府,旭辉?运河悦章高层毛坯价格约1.6万元/㎡,祥生?群贤府排屋精装价格约3.7万元/㎡。

土地市场方面,2017年8月10日崇贤成交2宗地块:上海绿都以12999元/㎡的楼面价,2%的自持比例竞得向阳B-2地块;路劲以12999元/㎡的楼面价,零自持竞得陆家桥C-7地块。

在崇贤此次出地之后,运河新城出让的2宗姊妹地块均都金科摘取:18935元/㎡+自持15%(9月4日成交)、18860元/㎡+自持16%(9月13日成交),进一步奠定了城北土地价格新的基准线。


2
临平北地块

余政储出〔2017〕21号(临平北地块),商住用地,出让面积55202㎡,容积率2.2,建筑面积121444.4㎡,起价103288万元,起始楼面价8505元/㎡,上限楼面价12758元/㎡。

●地块优势:

①地块距离临平北首个大型商业综合体万宝城约800米,可享受到一站式的商业配套。万宝城总建28万方,商业中心体量达12万方。

②地块距离最近的地铁9号线北段(规划建设中)北沙路站约933米,预计2017年底开工,2020年6月完工。

③地块周边教育资源丰富,距临平第五中学200米,距育才实验小学约1.0公里,距余杭实验中学约1.5公里,距余杭高级中学约1.6公里,距杭州二中树兰实验学校约2.0公里。

④经过今年上半年的一轮快速去化,目前临平北的存量较少,显性存量去化周期为不足2个月。

●地块劣势:

②临平北板块后续可供土地较多,后续会有一定的竞争压力。

③地块周边医疗配套相对比较缺乏,依赖东南面临平核心区。

●周边市场:

新房市场方面,板块在售新房价格1.7万元/㎡(中铁?逸都,高层毛坯),二手房价格1.9-2.1万元/㎡(绿城?蓝庭,精装)。

土地市场方面,该宗地东南方向1.5公里即荣安临平北项目和越秀临平北项目。9月27日,荣安以楼面价13840元/㎡,溢价率63%竞得开发区兴国路与星辰路交汇西北处商住地。6月19日,越秀以楼面价8513元/㎡,溢价率0.09%竞得开发区兴国路与映荷路交汇东南处商住地。





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