好地研究院:杭州首宗纯租赁地块应该拍多少?

摘要: 杭州主城区挂牌2宗地块,1宗租赁住房用地、1宗商地,总出让面积81.1亩,总建筑面积12.9万方。

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核心提要:

1、如何定价?

2、算法多样化

附1:9.26杭州主城区地块挂牌情况

附2:杭州市人民政府办公厅关于印发《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》的通知

文 好地研究院 谢晓峰

9月24日下午,业界传言甚盛的杭州首宗纯租赁地块挂牌。出台的地块似乎也是经过精心安排,位于最近最火爆的彭埠板块(属于城东新城板块)。

本次推出的这宗好地,距离杭州市政府出台的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,仅仅27天,离国务院把杭州列入租赁试点的消息发布仅仅过去了29天。

如何定价?

据好地研究院得到的消息,地块起拍价仅仅5059元/㎡,而且是人才专项租赁住房用地,这是为了响应8月30日杭州市政府发布的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》中规定的:在2017年9月底前,推出人才专项租赁住房用地进行试点。

本次推出的地块与6天前刚刚被金茂拍下的地块距离仅仅200米左右,当时金茂地块的起拍价为21337元/㎡,按照这个定价差距计算,租赁地块的起价是售+自持的金茂地块起价的24%,是金茂地块成交价的13.9%。

地块位置

这就是业界普遍关注的问题:首宗租赁地块如何定价?

由于对于报名企业将进行资格审核,如果这宗地底价成交,收益率测算如下:每平米至少11000元/㎡(精装修800元/㎡)的成本,90平方的一套新房,成本为99万元,能租多少?

如果按照新中宇维萨5500元/㎡的价格,为6.67%左右的税前租金回报率。

彭埠板块部分项目租金回报率统计

这个回报率,与很多房企要求住宅项目的年回报率在8%以上相比,是低了一些,但是,与目前动辄成交价创新高的宅地比,风险小,收益稳定,未来租金还有走高的可能,对于资金充足且符合竞买条件的房企来说,不失为一个稳定收益的项目。

作为纯租赁宅地试验地的上海,今年至今上海已经公开招拍挂的纯住宅用地为6宗,均为底价成交 ,且每宗地均是一家开发商报名。

由于上海房价高,很多住宅的租金回报率只有1%多一点,这六宗底价拿到的租赁项目,均价仅6755/㎡,从而使资金回报率得到了大幅提高。

上海6宗租赁用地成交情况

算法多样化

首宗租赁地块的出现,我们会发现,其实,由于最近出现的地块性质的多样化:从自持,现房销售到纯租赁地块。关于项目利润的算账多样化也随之而来:

以自持为例:

今年以来,现房销售与自持的政策出台,使拿地的算账方式面临挑战。

最近,好地研究院对今年杭州已经出让的有自持比例的34宗住宅项目做了调查,收集了大概有6种解决方案。在6宗方案之外,有相当部分开发商向好地研究院坦承,其实拿地时还是原先补仓,增加土地储备的思维,究竟如何做,思考的并不成熟。

不过,在自持时代,无论如何,还有一个传统算法在延续

通过销售的部分收回大部分投资,所产生的利润摊薄自持的成本,进而增加收益率。

如今,在纯租赁项目,没有了销售回款收回投资成本的前提下,会不会也像上海一样,以底价成交呢?

而对于广大房企来说,杭州市政府制定的目标将对楼市的格局产生深远的影响:

“未来三年,新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。加大公租房供应力度,未来5年公租房保有总量不少于8万套”。

这实际上是一种双线发展的政策思路:存量(销售)严厉调控,增量(租赁)积极发展。

如何适应这个变化了的市场,将决定房企未来的存亡。



附1:9.26杭州主城区地块挂牌情况

今天,杭州主城区挂牌2宗地块,1宗租赁住房用地、1宗商地,总出让面积81.1亩,总建筑面积12.9万方。预计10月27日在杭州市江干区备塘路333号(原88号)三号楼2楼拍卖大厅现场出让。

此次公告中,一些关键性的内容,还需等待挂牌文件公布。

出让地块指标

宅地位于彭埠单元,用地性质为租赁住房,出让面积39086㎡,容积率2.3,建筑面积89897.8㎡,起价45479.3万元,起始楼面价5059元/㎡;

地块位置

商地为七堡车辆段B1/B2-12地块,出让面积15002㎡,容积率2.6,建筑面积39005.2㎡。

地块位置

附2:《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》

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