9.27土拍前瞻:余杭区3宗涉宅地,考验3个板块热度

摘要: 9月27日,余杭区将出让3宗涉宅用地,总出让面积294亩,总建筑面积32.82万方,总起价36.56亿元,分别位于临平新城、临平北和良渚新城。

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核心提要:

1、良渚大道西、良平路北地块:良渚142亩低容积率宅地,大概率突破上限

2、临平新城西区块L-42地块:地铁3号线沿线89亩宅地,有可能拍到上限

3、兴国路与星辰路交汇西北处地块:依名校傍公园62亩商住地,能否拍到上限存疑

4、余杭前三季度出让金有望接近两百亿

好地网9月24日消息(研究员 康淑)随着9月进入尾声,余杭也将迎来本月土拍“最后的战役”。9月27日,余杭区将出让3宗涉宅用地,总出让面积294亩,总建筑面积32.82万方,总起价36.56亿元,分别位于临平新城、临平北和良渚新城。

地块指标

地块位置图

这3宗涉宅用地位于3个不同板块,分别是临平新城、临平北和良渚新城,本次出让会将考验这三个板块的热度。

1、良渚142亩低容积率宅地,大概率突破上限

该宗地可以对标万科良渚项目:2017年9月1日,地块南面1.3公里处的古墩路北、郞斗路东住宅地块被万科竞得,成交楼面价14603元/㎡。

良渚大道西、良平路北宅地拍到上限价的可能性较大,主要有两方面原因:

一方面,与万科良渚项目2.5的容积率相比,该宗地具备两大优质基因:一是良渚新城近6年来推出的容积率最低地块,1.0-1.2的容积率,适合打造“联排/叠拼+洋房”的中高端低密产品;二是地块西北两侧临河(张家坝港、良渚港),坐拥景观优势。

另一方面,不难预测,该宗地参拍房企数量将超过万科良渚项目。万科良渚项目,在今年3月27日暂缓出让时就有11家单位报名竞买,但在9月1日的土拍中,由于房企普遍预期高、放弃参拍,导致仅6家开发商参拍,最终万科趁机“捡漏”。此次,房企必将抓住9月杭州土拍最后的机会,放手一搏。

良渚大道西、良平路北地块,距地铁2号线良渚站1.5公里

该宗地起始楼面价14600元/㎡,上限楼面价21900元/㎡,上限价的保本房价29859元/㎡(毛坯),比周边的排屋低了3000元/㎡。(融信?澜天,排屋毛坯均价3.3万元/㎡),1.2的容积率可以安排4成左右的排屋,加上目前的市场热度,该宗地大概率达到价格上限,甚至进入竞拍自持比例阶段。

如果达到上限价格(楼面价21900元/㎡),将创下良渚板块土地楼面价的新高,从而对良渚板块整体的地价与房价起到引涨作用。

2015年以来良渚新城(绕城外)成交涉宅地情况

2、临平新城西区块L-42地块:地铁3号线沿线89亩宅地,有可能拍到上限

临平新城西区块L-42地块北侧紧邻地铁三号线首末站新星桥路站,可直达市中心、西溪湿地;未来,三号线还将接轨九号线,实现同站换乘,开启了前往城东新城、钱江新城、萧山区的通道。

该宗地“一路之隔”即中建临平新城项目:2017年6月16日,地块北面相邻的L-41地块被中建竞得,成交楼面价14700元/㎡,溢价率50%,自持比例5%(需要现房销售)。至此,临平新城西区块长达三年多的推地空窗期完结,板块价值得到重塑。

从指标层面出发,与中建临平新城项目1.4-1.5的容积率相比,该宗地容积率为2.0-2.2,更适合规划高层,与杭州城北刚需购买力这一客群定位更加契合。

目前,星桥板块的高层均价1.4万元/㎡(广厦?天都城,毛坯),长睦板块的高层均价1.9万元/㎡(卓越?蔚蓝领秀,新城龙湖?湾上风华;毛坯)。考虑到杭州绕城以内低于两万的房源已经为数不多,且临平新城库存紧俏(星桥、长睦板块总去化周期12.6月),临平新城的未来房价突破两万没有压力。

按照保本房价两万倒推的话,该宗地有可能拍到上限价。根据测算,该宗地起始楼面价9800元/㎡,上限楼面价14700元/㎡,对应保本房价21350元/㎡,略高于两万的房价预期。

临平新城西区块L-42地块,北侧紧邻地铁三号线首末站新星桥路站

3、兴国路与星辰路交汇西北处地块:依名校傍公园62亩商住地,能否拍到上限存疑

兴国路与星辰路交汇西北处地块紧邻杭二中树兰学校,距余杭实验中学600米;地块西侧望梅路作为临平“三路一环”快速路网中重要的一环(望梅路),预计2018年底全面开通。

好地研究院认为,一正一负两股力量影响该宗地的最终结果:

从正向来看,该宗地所在的临平北是内生型市场,客户地缘性较强,“山北”刚需集中;同时,余杭经济技术开发区作为国家级开发区,带来的产业人口形成强大的购买力。此外,随着杭州地价全面上涨,临平北还将承接杭州主城区的刚需溢出。鉴于临平北房地产前景可观,显性存量去化周期为1.2个月,总去化周期19.2个月,该宗地有拍高的几率。

从负向来看,对标越秀临平北项目:2017年6月9日,地块东面相邻的兴国路与星辰路交汇东南处地块被越秀竞得,成交楼面价8513元/㎡。

该地块起始楼面价8505元/㎡,已经接近周边地价(相差仅8元/㎡)。当达到溢价率70%时上限楼面价14458.5元/㎡,对应保本房价21650元/㎡,远超过周边房价(中铁?逸都,高层1.7万元/㎡,毛坯)。鉴于此,该宗地拍到上限压力不小。

这宗地将充当守门员的角色,这两股力量的权衡结果,将考验临平北房地产市场需求和开发区的产城融合能力。

兴国路与星辰路交汇西北处地块南侧为杭二中树兰学校,东侧望梅路将提升改造为临平“三路一环”快速路网中重要的一环

3宗地块与周边地价、周边房价对比

4、余杭前三季度出让金有望接近两百亿

本次即将出让的3宗地块,起拍价36.56亿元。加上9月余杭区已成交4宗地块吸金44.92亿元,9月余杭区出让总金额保底计算为81.48亿元,刷新余杭区月度土地出让金新记录。

如果3宗地全部达到上限价,9月出让金达101.17亿元;其中9月涉宅地出让金达100.12亿元;余杭区前三季度涉宅地出让金将达到195.1亿元。

至于最终成交金额能达到多少,值得拭目以待。

注:9月余杭区土地总出让金,其中9月27日3宗地块以起价计算。


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