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首页  »  中原集团研究中心  »  【中原月报201703】传统阳春楼市回暖 调控之下热度难续

摘要: 3月,重点城市商品住宅供求双双回暖,一、二手市场热度均有较大幅度的回升,但大部分指标仍落后于去年同期水平。从我们对于这轮回暖的分析来看,本轮楼市回暖不可持续。

 

3月月报精简版

 

本期关注要点:

 

《政府工作报告》强调因城施策去库存仍是今年房地产的调控主旋律。3月份热点城市仍然全面升级调控政策,并且呈现出调控范围环热点城市化和调控方式多样化的趋势。


3月,重点城市商品住宅供求双双回暖,一、二手市场热度均有较大幅度的回升,但大部分指标仍落后于去年同期水平。从我们对于这轮回暖的分析来看,本轮楼市回暖不可持续。


从重点城市的土地供求来看,热点城市积极响应调控要求,增加土地供应。然而,受到调控的影响,房企在一、二线热点城市拿地更加困难且后市风险更高,土地成交面积反而环比下降。


伴随着三月小阳春的楼市回暖,重点房企本月销售金额环比大幅上升67%,较2016年的月均值有七成增幅。3月,房企购地量维持上月水平,正积极增加土地储备。值得一提的是,中海在本月拍得8宗地块,继恒大、华润与碧桂园后位列房企拿地排行榜第四位。


随着年后租赁旺季的过去,3月份租金指数结束全面上涨的局势,但租金回报率仍全面走低。中原报价指数与经理指数深受政策调控的影响,调控城市(如广州、天津等)均有较大程度的下降。


3月综述:


在迎来传统三月楼市回暖期的同时,我们也迎来了新一轮政府的调控热潮。本轮调控有两个新特点:一是调控范围环热点城市化,环北京、环上海周边热点城市调控加码明显;二是调控手段多样化,除了传统限购以及信贷等措施外,还新增“取得产权满2年后方可上市出售”、“离婚一年以内的房贷申请人,商业及公积金贷款均按二套执行”等措施。从政策执行情况来看,各级政府不仅明确责任主体,严格执行相关文件政策,并且往往伴随着对商住、首付贷以及不规范中介行为等的整治行动,政府调控楼市的决心不可谓不大。虽说本月市场各项指标都有回暖,但从各地的政策加码情况来看,本轮政策调控之后,必然会进一步制约购买力有限的人群入市。受此影响,二季度住宅市场表现将会极大受限。

 

从今年第一季度的市场表现来看,虽然经过3月份的回暖,重点城市新建商品住宅整体成交已跑赢2015年,但仍远不及2016年的峰值。如果考虑到今年3月份成交中包含去年滞压的未备案项目以及今年的楼市大环境,2017年楼市开局并不算乐观,调控城市后期市场上行存在较大压力。但是,从相对长期的角度来看,城市房地产市场的长期发展依然是由城市的经济、人口等基本面决定的。就当前情况来说,一二线热点城市基本面仍完胜三四线城市,长期趋势向好。需要注意的是,随着城市之间联系的加深以及城市圈概念的兴起,区域间人口流动值得关注,京津翼、长三角以及粤港澳湾区在未来仍旧大有可为。

住宅市场:阳春三月  楼市回暖  

1、新房市场供需回暖 热度可持续性低


3月份是楼市的传统回暖期,本月新房供应有较大幅度的回升。40城总体供应量为1782万平方米,较2月上涨164%,但较去年同期水平仍低19个百分点。其中,一线城市新建商品住宅供应环比值达到277%,供应增加非常明显。


上述40个城市成交数据显示,3月商品住宅成交面积环比上升80%,但同比去年同期值仍下降32%。分城市线来看,本轮不同城市的表现再次验证了我们以往对于不同类型市场特征的表述:即在楼市下行期间,三四线城市下降得最快且最多;而在楼市回调期间,一二线城市反而往往回调最快且回调幅度最大。从具体数值来看,本月一线城市成交环比上升93%,二线城市环比上升85%,三四线城市环比上升65%。



3月,中原监测的19城市重点项目开盘推售量为76410套,开盘当天认购率为81.9%,均高于去年9月份的峰值,双双创下新高。从具体城市看,广州、南京、武汉、西安、长沙和南宁的开盘认购率均高于85%。推盘量也处于高位,其中,武汉3月推盘量甚至过了万套,市场热度可见一斑。唯一例外的是深圳,推售量与认购率均处于极低值。据我们了解,深圳由于去年涨幅过大,需求透支严重,随着国家政策愈来愈紧,深圳也有再次调控的风险,很多投资客现在都在考虑放掉手里的一些房产,因此推盘量与认购率均处于较低值。


从我们调研的反馈结果来看,本轮推盘量激增的原因大致有以下三点:一是传统淡季2月份积压的楼盘迎来集中开盘期;二是开发商基于对330政策趋紧的预判,抢在政策落地前推售项目;三是我们监测的城市多为一二线的热点城市,不排除去年限购后因各种原因未能开盘的项目在本期集中开盘这一情况。至于本期开盘认购率处于历史高位的现象,可能的解释为以下两方面,一方面是本期楼盘蓄客期都相对较长,另一方面是部分刚需客户担心再次踏空以及调控加强后购房资格的丧失,提前入市。在我们看来,维持本期新盘市场热度的因素难以持续,因此,在当前热点城市的高压政策下,预计下个月新开盘推售量与认购率均会有一定的回落。



2、成交回暖 热点城市房价回升


根据国家统计局发布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况,整体而言,2月份住宅价格增长城市增多。分一、二手市场来看,新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个,较1月份的45个多了11个,而环比下跌为12个,较1月份少了8个;从二手商品住宅价格来看,本月环比上涨城市为55个,较上月多了4个,环比下跌11个,较上月少了5个。可以说,单从城市价格变动方向来看,2月份市场就已经有了一定的好转。从房价上涨幅度来看,70城房价总体环比上涨0.3%,涨幅比1月份提升0.1个百分点,各线城市新建商品住宅价格均有一定的上涨。一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%;二线上涨0.3%,涨幅比上月提升0.2个百分点;三线城市房价环比上涨0.4%,涨幅比上月提升0.1个百分点。


从具体城市来看,热点城市收紧调控政策以来,新建商品住宅价格持续趋稳回落。2月份,深圳、成都、郑州、合肥、武汉、北京、南京、厦门等热点一二线城市房价出现小幅下跌,但不能排除部分城市延迟备案高价项目的情况存在。就二手市场来看,本月出现下跌城市多为昆明、兰州、包头、大理等三四线城市。另外,深圳、合肥这两个热点城市二手市场也有一定的降温,环比分别下跌0.7%和0.8%。


3、消化周期仍处地位  价格仍存上行压力


从全国库存来看,3月份商品房与商品住宅待售面积虽然环比2月份均有一定的上涨,但与去年同期值相比仍为下降,同比值分别为-4.51%、-12.73%。截至3月末,中原监测的18个城市中,仅苏州库存量较去年同期出现增长,其他城市均有不同程度减少。其中,天津、杭州与宁波同比去年均下降46%以上,库存量下降非常明显。


从消化周期来看,广州、杭州、南京和南昌已经不到5个月,天津也十分接近5个月的消化周期,后市价格上行压力较大。鉴于此,本月广州、天津出台限购政策加强市场调控,而杭州、南京也在之前的基础上再次加大调控力度。需要特别指出的是,深圳在我们监控的18城中库存消化周期排在第二位,仅小于呼和浩特。结合深圳的库存量来看,其库存量变化与库存消化周期存在倒挂现象,即在库存量下降的情况下,库存周期反而拉长了,这表明深圳库存消化周期变长主要是成交量下降所致。

   


4、分类调控显成效  二手市场回暖


与新房市场的步调类似,3月二手住宅成交迎来一个回暖期,然而,与去年月均水平相比,仍处于低位。中原监测的18个城市二手住宅成交面积,环比上升60.78%,与去年月均值相比,降幅为15.3%。按这轮调控新政严厉程度不同,分类来看,一类城市,较去年月均值降幅达28%;二类城市,降幅为8%,三类城市由于没有出台调控政策,与去年月均水平反而提升了近92%。这反映出我们因城施策的调控已开发发挥其机制,对于一、二类城市需求的抑制以及对于三四线城市需求的刺激已开始发挥作用。


具体来看,天津由于没有限购政策,其二手成交环比与同比涨幅均较为显著,但随着月底政策的推行,4月份涨幅回落是必然趋势。广州则由于上月涨幅过大,因此环比出现结构性回调。成渝市场数据不完整,据调研了解,成都3月二手市场较为火爆,价格涨幅也较大,但区域分化明显,城南(主要指高新区、武侯区部分、双流县小部分)由于新房市场受到政策限制,二手房迎来利好,涨幅最为明显。重庆本月二手房市场同样迎来一个火爆期,销售业绩达3000多万,创下新高,北区二手价格涨幅高点甚至达到30%左右。


从国家统计局监测的二手住宅指数来看,北京、上海、广州、厦门、天津和南京等城市价格持续回调,唯有深圳与合肥持续探底。


数据说明:

一类城市:北京、上海、深圳、南京、厦门、苏州

二类城市:广州、天津、杭州、南昌、南宁、青岛(广州、天津等城市政策出在月中或月末,本月仍为二类城市)

三类城市:扬州、大连、金华、常熟、柳州、张家港


土地市场:土地供应分化 奈何成交低迷  

3月,重点城市土地供应量与成交量均持续下滑。而与去年月均值相比,中原监测的40个城市土地供应量下降5%,成交量同时下滑27%。分各线城市来看,供应、成交出现分化。供应方面,一线城市响应调控政策要求,增加土地供给,供应面积环比增加119个百分点,二线城市也增加近34个百分点,与此形成鲜明对比的是,三四线城市供应环比下跌73%。需求方面,在调控的高压之下,房企拿地意愿并不强烈,成交低迷。其中,一线城市下跌34个百分点;二线城市下跌32个百分点;三四线城市下跌11个百分点。


总的来看,在目前高压政策之下,一、二线热点城市拿地较为困难且风险较高,房企拿地存在外溢现象。因此,上月平湖、扬州、无锡、江苏太仓等环上海区域的三四线城市土地市场较为火热,成交楼面价及溢价率都遥遥领先同等城市。同理,上月漳州拍出楼面价10897元/平米的高价地块虽说有靠近主城区的因素,但也存在厦门等地外溢需求的影响。



热点城市:

受到两会的影响,北京、上海、广州三个一线城市在3月份上中旬均没有土地成交,仅在月末成交少量住宅用地。其中,北京在密云和通州成交两宗,平均溢价率为37%,热度一般;上海在月末时推出小昆山镇三宗住宅用地,均被中海摘得,楼面价均为3万以上,溢价率不及去年同期水平;广州月底成交7宗,市场相对更为火热。此外,深圳今年仍然没有住宅用地成交。


热点二线城市土地市场同样深受两会影响,两会期间土地成交较少,但月底迎来一个集中喷发的小高潮。杭州于两会结束后第一周推出萧山地铁旁两块住宅用地(自今年1月19日来杭州首次出让地块),被融信和恒大分别以36.46和36.20亿拿下,溢价率为81%和79%。同日,重庆推出九龙坡区商住地,被中海以10.85亿摘得,溢价率111%,据了解,本次为中海今年首次在重庆主城区拿地。月底时,重庆于一周内推出6宗宅地,首钢以11710元/平米的楼面价获得重庆两江新区地块,新城控股以116.41%的溢价率夺得渝北区地块。南京也于31号成交6宗宅地,溢价率均为50%。


于热点城市不同的是,三四线城市于两会期间迎来相对火热的土地成交期,但也仅限于热点城市周边区域。其中,融创于3月13日夺得平湖4宗宅地,成交楼面价为8500左右,溢价率均在200%以上;同日,中南建设夺得镇江丹阳五宗宅地,溢价率均在100%以上;无锡于3月16日成交4宗宅地,其中两宗被恒大以90%、96%的溢价率摘得。从近期的土地成交状况看,长三角环上海一带深得开发商信赖。


重点房企:阳春楼市展威  房企业绩回升    

3月,中原监测的34家重点房企购地金额较2月份有一定的回升,环比增长12%,购地面积与二月份基本持平。但购地金额及面积较去年同期均大幅上升,同比涨幅分别为92%与39%。从34家重点房企购地楼面价来看,3月份相对于2月份有所上升,环比涨幅为13%,溢价率也较2月份上升了9个百分点,同比涨34个百分点。


具体来看,34家房企中19家3月有新增土储,其中恒大、华润、碧桂园购地量居前。其中,恒大以32宗共598.04万平方米的规划建筑面积独占鳌头。另外,中海在3月份共拍得8宗地块,以106.87万平方米的规划建筑面积排在第四位。



根据我们统计的34家大中型上市房企的销售数据来看,伴随着市场的回暖,3月份重点房企销售面积环比上升53%,销售金额环比上升67%,较16年的均值也分别有51、73个百分点的增幅。但是,从前面的分析来看,这种热度不具备持续性,房企二季度业绩将会受到本轮调控的冲击。


从具体房企来看,3月份有成交的30家房企中有23家房企3月销售面积同比上升,碧桂园、融创中国以超过160%的同比涨幅占据涨幅排行榜前两名,另外,总共有13家房企销售面积同比涨幅超过30%。从销售金额来看,本月总共有26家房企销售金额同比涨幅为正,共有18家企业销售金额同比涨幅超过50%,数据上相当可观。


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